Tutto sul contratto d'affitto

Si distingue fra quattro tipi di contratti di locazione: a canone libero, agevolato, transitorio e per studenti universitari. Ogni contratto prevede condizioni diverse in merito alla durata del rapporto di locazione, alla disdetta e al canone. In questo articolo vi descriviamo brevemente i diversi tipi di contratto e sui rispettivi diritti e obblighi.

Contratto d’affitto a canone libero 4+4
Il contratto di locazione a canone libero è quello che offre la maggiore flessibilità. Come suggerisce il nome, le condizioni – compreso il canone d’affitto – possono essere concordate liberamente tra le parti, ad eccezione della durata, che ammonta al minimo 4+4 anni. Ciò significa che dopo i primi 4 anni, fatta salvo la facoltá di distetta di parte del locatore secondo i casi previsti dalla legge il contratto si prolunga automaticamente di altri 4 anni. Il conduttore, invece, può disdire in qualunque momento nel rispetto del preavviso, generalmente fissato a 6 mesi per entrambe le parti. Allo scadere dei 4+4 anni, se non viene disdetto, il contratto di locazione può essere rinnovato di ulteriori 4 anni.

Gli immobili di lusso, gli alloggi sociali, le case di vacanza, le cantine e i garage non rientrano nella categoria delle locazioni libere.

Contratto agevolato d’affitto (3+2) secondo l’accordo territoriale
Rispetto ai contratti d’affitto a formula libera, quelli a canone concordato, oltre ad avere una durata minima di 3 anni con possibilità di proroga di ulteriori 2 anni, prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi territoriali (sottoscritti tra le maggiori organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori). Ciò significa che il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo dell’affitto, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione un range specifico conforme all’accordo territoriale vigente per il proprio Comune. A seguito della proroga biennale, le parti possono concordare il rinnovo a nuove condizioni, ovvero la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima.
Sono le agevolazioni fiscali a rendere particolarmente vantaggiosi i contratti d’affitto a canone concordato:

• riduzione del 30% sulla base imponibile dei
  redditi derivanti dalla locazione;
• riduzione al 70% della base imponibile per il
  computo dell’imposta di registro;
• cedolare secca sui redditi derivanti dalla locazione: riduzione dal 21% al 10% nei Comuni
  di Bolzano, Laives, Appiano, Merano, Lagundo
  e Lana;
• in alcuni Comuni, riduzione dell’IMU anche per
  gli immobili dati in locazione.

A partire dal 2019 o 2020, per la registrazione di un contratto d’affitto a canone agevolato nei comuni di Bolzano, Appiano, Laives, Merano, Lagundo e Lana è necessario richiedere alle organizzazioni firmatarie degli d’accordi territoriali il rilascio di un’apposita attestazione di conformità. Tale documento serve per certificare che il contenuto del contratto e il prezzo d’affitto siano conformi a quanto previsto e che quindi rispetti i requisiti previsti ai sensi delle agevolazioni fiscali.

Contratto d’affitto transitorio
Nel contratto di locazione transitorio la durata è di massimo 18 mesi, ragione per cui è la tipologia più utilizzata, per esempio, in caso di lavoratori fuori sede. La stipula di un contratto di questo tipo conviene quando il locatario è una persona che necessita di un’abitazione per periodi di tempo limitati, situazione che deve essere documentata nel contratto (p.es. trasferimento temporaneo del posto di lavoro). Allo scadere dei 18 mesi il rapporto di locazione termina senza rinnovo automatico.
Il canone deve essere compreso tra i valori minimi e massimi in vigore sul territorio. Inoltre, al conduttore non è consentito trasferire la propria residenza all’indirizzo dell’immobile locato.

Contratto d’affitto per studenti universitari
Questo contratto, creato specificatamente per le esigenze degli studenti universitari, prevede una durata dai 6 ai 36 mesi. Se allo scadere del contratto non viene presentata disdetta con almeno un mese di preavviso, si rinnova automaticamente. La residenza dello studente deve trovarsi al di fuori del Comune in cui si trova l’immobile locato, mentre l’università deve trovarsi nello stesso Comune dell’immobile o in un Comune vicino.

Tutti i contratti di locazione devono essere stipulati in forma scritta e riportare i dati completi delle parti e dell’immobile, nonché le condizioni d’affitto.

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