Mietvertrag Spezial

Man unterscheidet vier Arten von Mietverträgen: freie, begünstigte, befristete und Studentenmietverträge. Jeder Vertrag enthält unterschiedliche Bestimmungen über die Dauer des Mietverhältnisses, die Kündigung und den Mietpreis. In diesem Blogbeitrag geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über die verschiedenen Vertragsarten und die damit verbundenen Rechte und Pflichten.

Freier Mietvertrag 4+4
Die größte Flexibilität bietet der freie Mietvertrag. Wie der Name schon sagt, können die Mietbedingungen, mit Ausnahme der Mindestlaufzeit von 4+4 Jahren, zwischen Vermieter:in und Mieter:in frei vereinbart werden - einschließlich des Mietzinses. Der freie Mietvertrag hat eine Mindestlaufzeit von vier Jahren. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit einer automatischen Verlängerung um weitere vier Jahre, sofern der Vermieter bei erster Fälligkeit nicht aus einem vom Gesetz vorgesehenem Grund kündigt. Der Mieter hingegen kann jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt in der Regel für beide Parteien 6 Monate. Nach Ablauf der 4+4 Jahre kann der Mietvertrag, sofern er nicht gekündigt wurde, zu gleichen Bedingungen um weitere vier Jahre verlängert werden.

Luxusimmobilien, Sozialwohnungen, Ferienwohnungen sowie Keller und Garagen fallen nicht unter die Kategorie der freien Mietverträge.

Begünstigter Mietvertrag (3+2) laut Gebietsabkommen
Dieser Mietvertrag hat eine Mindestlaufzeit von drei Jahren und verlängert sich automatisch um jeweils zwei Jahre. Die Vorteile für die Mietpartei liegen vor allem im Mietpreis, da in dem Gebietsabkommen eine Höchstmiete festgelegt ist, die für diese Art von Mietverträgen nicht überschritten werden darf. Im Gegenzug profitiert die Vermieterseite - neben der kürzeren Mietdauer von maximal fünf Jahren, nach der das Mietverhältnis ohne Grund gekündigt werden kann - von attraktiven Steuererleichterungen:

• Reduzierung des zu versteuernden Einkommens auf die Mieteinnahmen um 30%;
• Reduzierung der Besteuerungsgrundlage für die Ermittlung der Registersteuer auf 70%;
• Ersatzsteuer auf Mieteinnahmen (cedolare secca): Senkung des Steuersatzes von 21 % auf 10 % in den Gemeinden Bozen, Leifers, Eppan, Meran, Algund und Lana;
• In einigen Gemeinden kann auch für vermietete Wohnungen eine Reduzierung der kommunalen Immobiliensteuer (GIS) beansprucht werden.

Ab 2019 bzw. 2020 ist für die Eintragung eines begünstigten Mietvertrages einer Immobilie in den Gemeinden Bozen, Eppan, Leifers, Meran, Algund und Lana die Bescheinigung der Richtigkeit erforderlich. Dabei wird der Inhalt des Vertrages geprüft und die maximale Höhe des Mietzinses laut gültigem Gebietsabkommen ermittelt, die nicht überschritten werden darf.

Mietvertrag für eine Übergangszeit
Hier ist die Dauer des Mietverhältnisses auf maximal 18 Monate begrenzt. Daher wird dieser Vertrag z.B. für kürzere Arbeitsaufenthalte genutzt. Nach Ablauf der 18 Monate endet das Übergangsmietverhältnis. Es gibt keine automatische Verlängerung.
Für den Abschluss eines Übergangsmietvertrages müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt und im Vertrag dokumentiert werden (z.B. vorübergehende Verlegung des Arbeitsplatzes). Der Mietzins muss sich an den ortsüblichen Mindest- und Höchstwerten orientieren und innerhalb dieser Spanne festgelegt werden. Eine Verlegung des Wohnsitzes ist nicht zulässig.

Mietvertrag für Universitätsstudent:innen
Dieser Vertrag ist auf die besonderen Bedürfnisse von Universitätsstudent:innen zugeschnitten und begründet ein befristetes Mietverhältnis mit einer Laufzeit von 6 bis 36 Monaten. Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht mindestens einen Monat vor Ablauf gekündigt wird. Der Wohnsitz des/der Studierenden muss außerhalb der Gemeinde liegen, in der sich die gemietete Wohnung befindet. Die Hochschule muss sich in derselben Gemeinde wie die Mietwohnung oder in einer Nachbargemeinde befinden.

Alle Mietverträge bedürfen der Schriftform und müssen vollständige Angaben über die Parteien, das Mietobjekt und die Mietbedingungen enthalten.

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